证券时报两会报道组

“在疫情影响和现金流双重压力背景下,商业不动产发展承担着较大压力。”近日,全国人大代表、步步高(002251)董事长王填表示,调控政策需要将商业不动产与房地产住宅区别开来,有效鼓励和引导优质商业不动产项目打造和可持续发展。

今年全国两会,王填的建议主要涉及实体零售商业行业,内容包括将商业不动产入池公募REITs(房地产信托投资基金)、实体企业自持商业不动产融资不计入房地产调控范畴等。

王填认为,应该将商业不动产从房地产调控中解放出来,“商业不动产具有城市基础设施的属性。从价值属性来看,商业不动产作为服务产业载体,与物流仓库设施一样,是为社会和居民提供生活服务的基础设施。”王填说。

王填表示,从社会属性来看,商业不动产是城市美好生活方式的提供者,同时可以吸纳大量社会人员就业,员工可以就近工作,是解决社会就业问题的较优模式之一,是保民生、稳就业、促消费的重要保障。从价值属性来看,商业不动产的价值与经营绩效有着显著的正相关,本质上是以经营为抓手的服务业,是靠实干和艰苦经营创造的价值,而住宅价值受益于自然升值。从收益属性来看,商业不动产的收益率较为理性,毛租金收益率一般为5%~8%,按照商业不动产50万亿元的存量,每年租金的潜在财富效应可达3万亿元,如若参照国际市场30%的证券化水平,可形成逾15万亿元的可投资市场,具有较强的财富效应。

王填认为,对商业不动产一刀切,大大抵消了住宅调控的效果,丧失了利用商业不动产来重塑中国房地产和金融循环的机会,压制了中国商业不动产的活力,延缓了本该蓬勃发展的城市空间服务的升级,实际上严重阻碍了中国城市竞争力的塑造。

因此,王填建议,产业调控对于商业不动产应该区别对待,房地产调控的对象应是住宅市场调控,应将“房地产调控”改为“住宅市场调控”。

此外,由于商业不动产整体贷款额度受制于整个住宅调控,银行将商业不动产项目列入房地产控制类贷款,造成商业不动产贷款审批难。王填建议,商业不动产贷款额度从房地产总额调控中分离出来,支持与实体密切相关的商业不动产贷款审批,配套中长期贷款产品,鼓励商业不动产行业的并购重组贷款,鼓励保险、社保等资金投资于商业不动产。

另一方面,王填建议,将商业不动产入池公募REITs,“公募REITs作为优质商业不动产的金融工具,可有效盘活存量资产,有利于提高市场效率,建议尽快推动商业不动产REITs的体制建设,促进商业不动产产业链的健康良性循环,助力实体经济的发展。”